November 18th, 2006

(no subject)

В очередной раз решил провентилировать вопрос "что лучше: снимать квартиру или купить её по ипотеке?". Для этого сходил в "райффайзен-банк". У них по субботам в некоторых отделениях есть "иппотечные субботы". Приходи, разговаривай с реальным кредитным консультантом и он расскажет всё, что реально от тебя надо. А не заманиловка, как у некоторых.

Итак, исходные данные для консультанта: Есть муж и жена. Он получает $3000 (или для рублевых кредитов - 100000), она $1500 (или 50000). Оба могут подтвердить свой доход по НДФЛ-2. И у обоих есть некий приработок, который может быть и 0, а может быть и $1000. В кои-то веки они скрипя зубами накопили $30000 и желают купить в москве хорошую двухкомнатную квартиру. Сейчас они её снимают.

Исходные данные для расчетов. Исходная стоимость квартиры: $200000. Стоимость квартиры будет расти на 50% в первый год, на 40% во второй и так далее до 10% в год (в итоге мы получим стоимость метра такой же, как в Лондоне или Вашингтоне). С 10 года стоимость квартиры не меняется, а с 20го - снова начинает расти на 10% в год. Стоимость аренды первоначально составляет $800 в год и растет синхронно с стоимостью квартиры на 10% в первые года, затем с 10 по 20й - остается прежней и затем начнет падать на 10% в год. Первый год и каждые следующие 10 лет мы делаем ремонт, который будет стоит 45% от текущей стоимости квартиры. Каждый остальной год тратим по $1000 на мелкий ремонт.

Задав условия абзацем выше консультанту, я получил следующее (при условии, что все пройдет): банку надо будет заплатить $30k первоначального взноса, $400 - нотариусу, $200 - на оформление, $1000 - за предоставление кредита. Страховка будет стоит $2,2k в год, потом на последних годах она снизится (но не меньше $700 в год). Риэлтору отдаем 4% или 8000 тысяч.

Итак, а теперь озвучиваем цифры.

Через 25 лет стоимость квартиры станет 1,869,362. А заплатим мы за неё (с учетом всех расходов) - 1,704,665. В год мы должны будем заплатить 24800 (это без ремонтов: они из бонусов). Неплохо.

Если продолжать арендовать, то сумма, выплаченная за аренду, составит 452,183. В 4 раза меньше. Если будем просто откладывать разницу между тем, сколько мы заплатили за аренду и стоимостью кредита (стараясь, что бы сумма была не меньше $1000 в год - смех один), то к концу 25летнего срока мы получим на руки около 100 тысяч. Фигня. Если мы эту сумму будем инвестировать под 20% годовых, то в конце получим 3,300,574 (и сможем купить эту квартиру на 22м году)

Однако если мы будем каждый год откладывать по 10 тысяч и чего-нить с ними делать под 20% годовых, то через 25 лет у нас на руках будет 4,719,810. А если мы будем откладывать по 20 тысяч, то в два раза больше 9,439,621. Соответственно, мы подобные квартиры сможем купить либо на 20м, либо на 16м году.

Эти расчеты не учитывают, что зарплата со временем должна повышаться и будут всякие годовые премии, которые сократят срок. Но так как эти выплаты сократят срок в обеих случаях, я это проигнорировал.

Итак, резюме. Если коротко, то снимать квартиру выгодней. Но при одном условии - у вас должна быть "струнка" внутри, которая не позволит появившимя деньгам превратиться в пыль. При выполнении этого условия при прочих равных вы получите жилье в собственность раньше, чем по ипотеке.

P.S. Таблицу с расчетами я не выкладываю, ибо она составляется в экселе элементарно даже не знающими онного.
P.P.S Зарплаты ничего общего с реальностью не имеют

(no subject)

Кстати, раз уж я завел разговор о делах наших жилищных, то грех не написать о пенсии. Не знаю как вас, а меня ситуация с пенсиями волнует не меньше, чем про квартиры. Во-первых (и что самое главное): суммы в пенсионном фонде являются собственностью государства (а вы знаете это? :). И оно может делать с ними абсолютно всё, что пожелает. Может увеличить, а может и вообще не выплатить, сославшись на некие обстоятельсва непреодолимой силы. Во-вторых, я государству не доверяю. Я хочу быть уверенным, что став попердывающим стариком, я не сяду на шею детям и не буду скулить по лавочкам около подъездов. И в-третьих, лишняя денежка никогда лишней не бывает.

Итак, я могу отдавать 1000 рублей в месяц на свою будущую пенсию. И смогу так делать все 30 лет оставшегося мне трудового стажа по версии государства (на самом деле 35, но женщины - они наше всё и уходят на пенсию на 5 лет раньше). Так как в прошлом посте мне попеняли в духе "20% в год - эт перебор", я сделал графики для 5%, 7%, 10% и 15%. Годовых 5% (и даже 10%) - для денег на такой срок это не просто мало, это ничтожно. Такой процент дают банки на срочные депозиты. Кто не верит, может поглядеть тарифы тех же страховых, как наиболее близких народному пониманию.

клик откроет большую


Открыли (желтая линия показывает сумму инвестиций)? Как вам магия длительных сроков и сложных процентов? Даже инвестируя под 5% на 30 лет по тысяче рублей в месяц, вы к выходу на пенсию получите ежемесячную прибавку в 5700 рублей и 1,3 миллиона на банковском счету. Думаю, банковский депозит достаточно надежная штуковина для вас? :)

Положа руку на сердце: а что для большинства из вас одна тысяча рублей в месяц? Сумма, без которой можно спокойно прожить. А через 30 лет эта сумма возможно позволит спокойно прожить ...

Хинт: многие получают (хотя бы часть) зарплату "на карточку". И правильные банки имеют в своем арсенале опцию "сделать перевод, если условия совпадают" (подробнее смотреть в договоре. Райффайзен и Ситибанк так умеют. С другими я не работал). Придите в банк, откройте накопительный счет и оставьте распоряжение в духе "если приходит сумма больше 10000 рублей, 1000 рублей перечислить на накопительный счет". Затем откройте депозит с автоматическим продлением и выплатой процентов на счет (это точно умеют все). И всё. У вас просто зарплата уменьшится на 1000 рублей сама собой. Вам никуда не надо будет ходить или как-либо вообще двигать задницей. Главное - вспомнить об этом счете, когда станете старыми :)

P.S. XLS файл для поиграться. Красненьким на "Лист1" выделено чего менять нужно. Остальное оно пересчитает и перерисует само.
P.P.S. Параноики могут сменить рубли, отечественные банки и страховые компании на импортные. Закон это позволяет.